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“真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，以前進(jìn)不了白名單的百?gòu)?qiáng)后房企，現(xiàn)在因?yàn)楦軛U低，反而成了潛在優(yōu)質(zhì)客戶。”對(duì)于近期房企融資的變化，債券銷售人員陳彥(化名)如此感嘆。

陳彥遇到的這種情況，在近期的房地產(chǎn)行業(yè)，可能確實(shí)存在。多名業(yè)內(nèi)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，前幾年沒(méi)有過(guò)度擴(kuò)張，杠桿比較低、資金壓力比較小的中小型房企，近期重新受到銀行關(guān)注。不過(guò)，這可能只是個(gè)別情況，而非普遍現(xiàn)象。

近期，房地產(chǎn)融資政策糾偏，銀行房地產(chǎn)貸款逐步回暖，房企融資回歸正常化。12月3日，監(jiān)管再次表示，要合理滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸、并購(gòu)貸款融資。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，出于業(yè)務(wù)規(guī)模、利潤(rùn)等考慮，房貸業(yè)務(wù)不能明顯減量，各家銀行都在向低風(fēng)險(xiǎn)客戶靠攏，競(jìng)爭(zhēng)又變得激烈起來(lái)，頭部機(jī)構(gòu)的增量業(yè)務(wù)面臨一定壓力。

優(yōu)質(zhì)中小房企重獲關(guān)注

“前幾年，資金主要流向大中型房企，行業(yè)百?gòu)?qiáng)以外的中小房企，由于融資普遍較難，現(xiàn)在的杠桿反而比較低。”陳彥說(shuō)，今年下半年以來(lái)，個(gè)別高杠桿房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，這些杠桿較低、經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健的中小房企近期開始受到關(guān)注，有買方機(jī)構(gòu)向他了解這類房企的發(fā)債情況。

第一財(cái)經(jīng)近日?qǐng)?bào)道，在10月大幅回升基礎(chǔ)上，11月房地產(chǎn)貸款投放繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢(shì)，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，11月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額471億元，環(huán)比增長(zhǎng)84%。

在國(guó)企、央企發(fā)債回升的同時(shí)，民營(yíng)房企發(fā)債也出現(xiàn)回暖跡象。進(jìn)入12月以來(lái)，多家民營(yíng)房企啟動(dòng)了債務(wù)融資工具發(fā)行，部分民企債券發(fā)行已經(jīng)獲批，其中不乏中小民營(yíng)房企。

交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站信息顯示，12月1日，碧桂園、重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司的中票發(fā)行計(jì)劃已經(jīng)獲得受理，發(fā)行規(guī)模均為50億元;金地集團(tuán)(600383,股吧)12月5日宣布，經(jīng)上交所審核通過(guò)，其2021年2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃將在明年初發(fā)行。

一些規(guī)模相對(duì)較小的民營(yíng)房企，近期也啟動(dòng)了債務(wù)融資工具的發(fā)行。龍光集團(tuán)12月6日披露，近期將啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行;12月3日，其子公司的發(fā)債計(jì)劃獲得證監(jiān)會(huì)、上交所核準(zhǔn);新希望地產(chǎn)官網(wǎng)信息顯示，今年7月已獲批發(fā)行儲(chǔ)架式供應(yīng)鏈ABS，近期有計(jì)劃啟動(dòng)首期發(fā)行。

不過(guò)，上述啟動(dòng)發(fā)債的民營(yíng)房企，即便規(guī)模相對(duì)較小，也基本都在行業(yè)百?gòu)?qiáng)以內(nèi)，區(qū)域性房企尚未出現(xiàn)。對(duì)于陳彥的說(shuō)法，多名業(yè)內(nèi)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，雖然案例不多，但這種情況確實(shí)存在。

“確實(shí)存在這種情況，我們最近就在跟兩家中小房企接觸，但這個(gè)說(shuō)法可能有點(diǎn)夸大，不是百?gòu)?qiáng)后房企都是這樣，而是要看具體情況，個(gè)別杠桿比較低、資金壓力比較小的中小型房企，業(yè)務(wù)和債務(wù)大家都看得比較清楚。”某股份制銀行投行部門負(fù)責(zé)人告訴記者，這并不是普遍現(xiàn)象，只是針對(duì)個(gè)別較為優(yōu)質(zhì)的中小房企。

該人士還稱，該行關(guān)注的房企主要有兩類，一類是規(guī)模不大但經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健的房企，另一類是大中型房企的區(qū)域性公司。在項(xiàng)目選擇上，不僅要看資產(chǎn)、負(fù)債，還要看具體項(xiàng)目的情況。

也有私募債券投資人士說(shuō)，確有部分相對(duì)優(yōu)質(zhì)的中小房企受到銀行關(guān)注，但并不是主流。

“肯定不是趨勢(shì)性的，而且都是信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期相對(duì)小的項(xiàng)目，個(gè)別案例說(shuō)明不了什么。”某全國(guó)性銀行債券部門人士說(shuō)，小地產(chǎn)商的綜合能力總體較弱，從債券投資配置角度，這種項(xiàng)目投資價(jià)值顯現(xiàn)還早。

低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)爭(zhēng)奪白熱化

12月26日，中海地產(chǎn)29億元公司債在深交所完成發(fā)行，兩個(gè)品種的實(shí)際票面利率均低于發(fā)行前的詢價(jià)區(qū)間。

發(fā)行結(jié)果顯示，“21中海07”發(fā)行規(guī)模為17億元，利率詢價(jià)區(qū)間為2.70%~3.50%，“21中海07”則為3.00%~3.80%，但最終的票面利率分別為3.08%、3.38%，低于詢價(jià)最高水平0.42個(gè)百分點(diǎn)。

“業(yè)務(wù)還要繼續(xù)做，大家又都向低風(fēng)險(xiǎn)客戶靠攏，但這樣的客戶數(shù)量有限，使得競(jìng)爭(zhēng)白熱化。”上述全國(guó)性銀行人士說(shuō)。

個(gè)別相對(duì)優(yōu)質(zhì)的中小房企，重新進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)視野，可能也有這方面的原因。

“一些小房企杠桿比例低，還不全是融資的因素。”上述股份行投行人士說(shuō)，一些房企以前深耕一兩個(gè)城市，由于實(shí)力不足，土地招拍掛制度實(shí)施后，特別是近幾年土地出讓價(jià)格水漲船高，即便是在當(dāng)?shù)兀@些房企也很難再用以前的方式單獨(dú)拿地，于是轉(zhuǎn)而與頭部房企合作，以小股東身份參與項(xiàng)目開發(fā)，反而避免了過(guò)度擴(kuò)張。

該人士還稱，這類房企早年在所在區(qū)域市場(chǎng)積累了不少資源，在地價(jià)較低的時(shí)候，就獲得了一定的土地儲(chǔ)備，可能還有一些庫(kù)存土地沒(méi)有開發(fā)。擁有低成本土儲(chǔ)、資金壓力不大，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，就具備了一定的安全系數(shù)，這可能是銀行重新關(guān)注一些中小房企的原因之一。

該人士還稱，即便目前杠桿不高，但只要近年擴(kuò)張比較快，或舊改項(xiàng)目占比比較高的，在項(xiàng)目選擇上仍要保持謹(jǐn)慎。“如果不在境內(nèi)外發(fā)債、融資，就難以參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，舊改項(xiàng)目周期很長(zhǎng)，如果業(yè)務(wù)占比過(guò)高，未來(lái)也會(huì)面臨資金壓力。”

“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)還是第一位的。”上述私募債券人士也稱，銀行等金融機(jī)構(gòu)，近期雖然對(duì)一些中小房企有所關(guān)注，但民營(yíng)中小房企較少，主要還是在區(qū)域市場(chǎng)具有優(yōu)勢(shì)地位，而且經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的國(guó)企。

銀行涉房業(yè)務(wù)增量壓力大

針對(duì)個(gè)別房企近期風(fēng)險(xiǎn)暴露，央行12月3日指出，近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。一些中資房企開始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。銀保監(jiān)會(huì)則表示，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度。

實(shí)際上，從10月份開始，銀行涉房貸款已開始回升。數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)貸款投放較9月大幅回升，環(huán)比多增超過(guò)1500億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億元。

“從頭部機(jī)構(gòu)的情況來(lái)看，存量風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)沒(méi)那么大，資金投放上也會(huì)響應(yīng)號(hào)召，但增量壓力比較大。“上述全國(guó)性銀行人士說(shuō)，這也是目前優(yōu)質(zhì)房企融資項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈的原因。

“各家銀行情況不同，政策也有所差異，我們除了部分微調(diào)，總體上還是按監(jiān)管年初的規(guī)定和現(xiàn)在的要求執(zhí)行，沒(méi)有太大的變化。”上述股份行投行人士稱，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資，除了債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，按揭貸款、開發(fā)貸、理財(cái)直投都是可選方式，個(gè)別表內(nèi)受限的項(xiàng)目，會(huì)通過(guò)其他渠道去投。

對(duì)于資金投放規(guī)模，該人士表示，涉房業(yè)務(wù)還是穩(wěn)定配置，不會(huì)明顯減量，有合適的、符合條件的項(xiàng)目，還將繼續(xù)配置，“減量對(duì)資產(chǎn)規(guī)模、收益、業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的影響太大了”。

但與以前不同，在房企融資項(xiàng)目上，一些銀行的具體模式，也進(jìn)行了調(diào)整。上述業(yè)內(nèi)人士透露，同以前相比，在項(xiàng)目選擇上，一些銀行已經(jīng)趨向精細(xì)化，投放標(biāo)準(zhǔn)也更高。

同時(shí)，銀行對(duì)房企及其項(xiàng)目的考察周期、資金投放時(shí)間也都進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。上述股份制銀行人士稱，該行原來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項(xiàng)目考察、資金使用時(shí)間，原來(lái)都是一年多、兩年期為主，而現(xiàn)在要三年、五年，配置周期也相應(yīng)延長(zhǎng)。