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近期，房地產并購主題債升溫明顯。

據記者梳理，從1月21日至今的一個月內，已有五只房地產并購主題債發行，發行規模合計72.9億，發行主體涉及中央和地方房地產企業、商業銀行。另據梳理，興業銀行(601166)、廣發銀行、平安銀行(000001)表態將發行房地產項目并購主題債券，總金額200億。

市場人士認為，資質較優、原先就有國企參與合聯營、股權結構清晰的民企項目，可能成為并購標的。整體看，并購債對房企及房地產市場有一定的正面作用，但仍有難點需進一步解決。

央企、地方國企、銀行均有試水

去年12月10日，交易商協會舉行房地產企業代表座談會。會議表示，將優先支持符合房地產調控政策的企業注冊債務融資工具用于并購項目或已售在建項目建設。

參會人士表示，短期個別房企出現風險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協會將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口以及用于房地產項目或資產的股權收購。

央行此后發布的《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(以下簡稱通知)，明確支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。

記者根據Wind數據梳理發現，1月24日招商蛇口(001979)、建發地產各在銀行間市場發行兩單房地產并購主題債，這一債券的鮮明特征是在債券簡稱中含有“并購”的字樣。值得注意的是，招商蛇口的企業性質為央企，而建發地產的企業性質為地方國企。

具體而言，招商蛇口債券發行規模12.9億，資金用途為置換發行人前期股權投入資金及后續資產投資與收購;建發地產發行規模為10億，其中安排4.6億用于并購2個標的項目公司股權，4.6億元用于項目建設，0.8億元用于償還到期債務融資工具。

“整體來看，當前試水并購債的房企發行規模不大，且一部分用于償還前期并購貸款。一方面是當前多數房企資金壓力仍然緊張，當前保持充足的流動性仍是各房企的首要目標，并購新項目的意愿仍然不高;另一方面是新的并購項目需要一定的流程審批時間，預計未來房企融資進一步回暖后，用于新并購項目的承債式并購債券有望啟動。”申萬宏源(000166)首席固收分析師孟祥娟表示。

前述通知還提出，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。而發行房地產并購債券也成為銀行的融資方式之一。

Wind數據顯示，1月21日浦發銀行(600000)在銀行間市場發行一只并購債券“22浦發銀行02”，發行規模50億，利率2.69%。其募集資金在扣除發行費用后，將用于房地產項目并購貸款投放。

值得注意的是，這也是金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。浦發銀行表示，將穩妥有序推進募集資金投放，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。同時，加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監控，助力房地產行業良性循環和健康發展，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

此后，興業銀行、廣發銀行、平安銀行均表態，將發行房地產項目并購主題債券，涉及金額200億。比如興業銀行表示，根據市場需求和業務發展需要，計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券。

興業銀行表示，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。本期主題金融債券的發行將進一步充實銀行資金來源，提升服務實體經濟能力。

“預計后續在政策支持下，銀行將對原本屬于中高風險房企的、體量較大的、區位優勢較好的項目進行并購，并提供更多信貸支持。”孟祥娟稱。

成效幾何?

分析來看，當前部分房企融資陷入困境，如何緩解房地產行業流動性風險成為當務之急。2021年12月以來，政策端局部放松，監管層鼓勵優質房企并購出險房企優質項目，并購債應勢而生。在前述通知中，央行指出，對兼并收購出險和困難大型房地產企業項目的并購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理。

市場也關注房地產并購債的效果。對此，天風證券首席固收分析師孫彬彬表示，并購債對房企及房地產市場有一定的正面作用。

對收購方來說，目前拿地成本較高，資金端較緊張，并購債能夠以無抵押信用債并購優質項目且不占用償債資金，突破“借新還舊”的限制，性價比較高;對被收購方來說，推動項目去化，確保項目順利竣工交付，實現資金回籠;對房地產市場來說，有利于盤活優質資產，促進市場化出清，緩解流動性壓力。

“并購債只是一種金融工具，現在地產行業不是缺金融工具，缺的是緩和，這需要產業鏈、上下游、各部門和金融市場的配合。”孫彬彬指出。

華泰證券(601688)研究所副所長張繼強表示，資質較優、原先就有國企參與合聯營、股權結構清晰的民企項目，可能成為并購標的。政策落地有望給優質央企、地方國企負債端適度“松綁”，緩解出險企業流動性風險。

張繼強續稱，政策落實需要銀行有額度+房企有意愿+監管有支持，而落實的難點，一是優質收并購項目不足;二是出險企業盡調難度較大，國企需要兼顧收益和社會責任，如何商定對價是關鍵;三是信息披露尺度難把握;四是配套政策還需跟上。

業內人士認為，銀行及國企房地產企業在開展相關業務時，需要做好系統風險識別，穩中求進。前述通知也提出，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目合規性，嚴格遵守房地產開發貸款監管要求，加強并購貸款風險控制和貸后管理，做好資金用途監管。