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　　7月新增貸款全是房貸說明了什么?居民爭當(dāng)房奴、房地產(chǎn)扛起經(jīng)濟(jì)大旗的討論不絕于耳。

　　7月居民房貸絕對(duì)規(guī)模不高

　　橫向?qū)Ρ葋砜矗?月住戶部門中長期貸款絕對(duì)規(guī)模是略有回落的，比5月的5281億元和6月的5639億元都要低，這在統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上也能看出端倪。

　　中億行根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房企到位資金中個(gè)人按揭貸款增速從6月開始是微降的，其中6月比5月下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)，7月又比6月下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)。這表明，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)銷售的降溫跡象并非空穴來風(fēng)。

　　先以上海為例，央行上海總部最新的數(shù)據(jù)顯示，上海的個(gè)人住房貸款已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下降，7月居民個(gè)人房貸增加了255.2億元，比6月減少103.2億元。

　　民間機(jī)構(gòu)CREIS中指數(shù)據(jù)也顯示，7月超七成城市成交面積環(huán)比下降，尤其是二線代表城市環(huán)比下降8.88%。

　　對(duì)于房貸，因?yàn)閭€(gè)貸的利潤不是很高，行內(nèi)為鼓勵(lì)個(gè)貸投放，在利潤考核時(shí)，會(huì)加20個(gè)bp，以減輕個(gè)貸經(jīng)營考核壓力。

　　從總行的政策層面肯定是鼓勵(lì)的，但是上海市場明顯看到交易量在下降，所以雖然我們上半年就完成了全年的凈投放指標(biāo)，但是下半年能不能保住勝利果實(shí)還不一定。

　　由此看，雖然銀行對(duì)居民個(gè)人房貸并未明顯節(jié)制甚至有所鼓勵(lì)，但隨著多個(gè)二線城市開始收緊調(diào)控，以及本輪房地產(chǎn)高潮漸成強(qiáng)弩之末，住戶部門中長期貸款的下滑是可以預(yù)見的。

　　更應(yīng)重視企業(yè)貸款負(fù)增長

　　但如果跨年度縱向?qū)Ρ龋衲甑姆抠J確實(shí)很高，創(chuàng)造了歷史高值。央行也說了，從住戶部門貸款看，今年增長確實(shí)比較突出。

　　2015年新增人民幣貸款11.72萬億元，住戶部門中長期貸款也只有3.05萬億元，非金融企業(yè)貸款7.38萬億元，兩者比例為1：2.42。今年截至7月，住戶部門中長期貸款已有3.10萬億元，超過去年全年的水平，非金融企業(yè)貸款只有4.53萬億元，只有去年的61%。

　　即使是在上輪房地產(chǎn)大年的2009年，住戶部門中長期貸款也只有1.7萬億元，而非金融企業(yè)貸款增加7.14萬億元，兩者比例高達(dá)1：4.2。

　　這一方面顯示本輪房地產(chǎn)行情甚于2009年;另一方面，房價(jià)不斷攀升，居民使用杠桿越來越足。

　　回望2009年，這可謂是住宅產(chǎn)業(yè)市場化以來最為戲劇性的一年。在一系列積極宏觀調(diào)控政策的直接影響下，原本低迷的樓市從年中開始迅速反彈，當(dāng)時(shí)有研究者稱，“今年是新世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年，但也是房地產(chǎn)業(yè)最輝煌的一年。”房地產(chǎn)業(yè)的逆市發(fā)展對(duì)我國在國際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長起到了積極作用。

　　6年后，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困難同步出現(xiàn)的房地產(chǎn)狂飆，似乎成了中國經(jīng)濟(jì)反復(fù)應(yīng)驗(yàn)的魔咒。但與過度關(guān)注并未出現(xiàn)較大波動(dòng)的居民房貸相比，企業(yè)部門貸款意外負(fù)增長，才是目前更大的問題。

　　放水無用，市場不缺水

　　新增信貸、社會(huì)融資規(guī)模大幅回落，顯示金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金支持顯著減弱。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資意愿低迷，導(dǎo)致企業(yè)手持現(xiàn)金意愿繼續(xù)加強(qiáng)。

　　另一方面，居民部門加杠桿，企業(yè)部門去杠桿，似乎成了銀行的執(zhí)行方向。在這個(gè)去杠桿的過程中，原來的一些過度融資被收回，或者不再新增，其中也包括對(duì)房企的融資。

　　最近兩個(gè)月，隨著高層對(duì)資產(chǎn)泡沫的表態(tài)和各地地王的頻出，銀行對(duì)房企資金端明顯收緊。

　　此前，全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行土地融資，三七開仍是較為普遍的比例，即自己出30%的土地出讓金，向銀行融資70%。不過，這在上海已經(jīng)很難做到。

　　“原來開發(fā)商自己至少要付35%的土地轉(zhuǎn)讓金，銀行提供65%，現(xiàn)在至少要四六開。”有華南股份行上海地區(qū)對(duì)公人士近日說，“成本太高的肯定不碰。最近一年的項(xiàng)目都不太做了，所謂的地王項(xiàng)目。”

　　以上海為例，根據(jù)央行上海總部統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年，上海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少587億元，同比多減841.7億元。

　　但對(duì)于銀行來說，錢沒處投放也是問題。從實(shí)際投放來看，法人貸款幾乎只有PPP和政府購買項(xiàng)目，而所謂地方債置換，實(shí)際上很多情況下，是地方政府發(fā)債歸還銀行貸款后，又在銀行發(fā)生了新的貸款。