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隨著新增房貸利率不斷下行，存量房貸借款人提前還款的現象增多且漸成“熱潮”，利率調降的呼聲日漸高漲。近日，央行表態也透露出支持存款房貸利率下調的信號，不過，7月17日，北京商報記者調查發現，由于距離官方表態時間較短，目前北京地區各家銀行暫未有利率調整的跡象，提前還款的現象雖較此前有所“降溫”，但仍需預約排隊辦理。

存量房貸利率暫未調整

央行的最新表態透露出支持存款房貸利率下調的信號。近日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，談及存量房貸利率話題時，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

中金公司研究部認為，央行提到“自主協商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點通過銀行與借款人的協商進行調整，“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味著允許按照較低的新發放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調，但具體方案仍有不確定性，包括自主協商的時間、存量按揭調整幅度、是否允許跨行“轉按揭”等。

存量房貸利率可能下調的信號迅速引發市場關注，近期，網絡上流傳一則消息稱，“工商銀行存量房貸客戶只要兩年內沒有拖欠還款等不良記錄，均可向貸款經辦行申請重新簽署房貸合同，房貸利率按最新放款利率執行”。對此，7月17日，北京商報記者咨詢工商銀行(601398)客服獲悉，“目前暫未接到此類通知，后續會與監管部門做好溝通對接，若有具體執行方案會第一時間對外公布，客戶可關注工商銀行官方網站或公眾號，也可以聯系房貸經理咨詢”。工商銀行北京某房貸營業部個貸經理也表示，“暫未接到存量房貸利率下調通知，存量房貸仍按照原有簽訂合同的利率執行”。

北京商報記者同日調查多家北京地區銀行發現，目前北京地區各家銀行尚處于觀望中，暫未有利率調整跡象。

招商銀行北京貸后服務中心人員透露，沒有接到存量房貸利率下調或變化的通知，利率仍按照LPR+合同當時約定的加點幅度執行。光大銀行(601818)北京某支行客戶經理也表示，目前已聽說相關政策，但還沒有接到分行關于存量房貸利率下調的通知。

北京商報記者從多家銀行北京分行方面也獲知了存量房貸利率暫未調整的信息，多位銀行內部人士表示，“分行還在等待總行消息”“目前暫未接到有變化的通知”“暫未收到政策通知，可持續關注相關政策”“目前尚未下調存量房貸利率”。

對于北京地區存量房貸后續是否有調降的可能，中信證券(600030)首席經濟學家明明表示，存在一定的可能，但是在調整的幅度以及調整的時間點方面會表現得較為謹慎。如果發生了調整，那么預計調整方式上不會“一刀切”，而是有針對性地根據客戶及銀行情況制定差異化方案，時間點上可能也不會成為首個試點的地區。

提前還款仍需排隊

提前還款潮被視為存量房貸利率調降話題的導火索。隨著新增房貸利率不斷下行，存量房貸借款人提前還款的現象增多且漸成“熱潮”，利率調降的呼聲日漸高漲。

鄒瀾直言，“盡管去年以來貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系”。

隨著6月最新一輪的5年期以上LPR調整，多地首套房房貸利率已下調10個基點。北京商報記者從北京地區多家銀行處獲悉，新增首套房房貸利率已由4.85%降至4.75%。而個別階段性下調首套住房貸款利率下限的城市，利率最低已降至3.6%。不過，存量房貸利率卻仍然偏高，多在5%以上，部分地區房貸利率甚至超過6%。

受新增房貸與存量房貸利差以及居民資產配置調整的影響，2022年以來，房貸提前還款現象明顯增多，至今仍有不少借款人選擇提前還房貸。7月17日，北京商報記者調查發現，目前提前還款的現象雖較此前有所“降溫”，但仍需預約排隊辦理。

前述工商銀行北京某房貸營業部個貸經理表示，現在辦理提前還款仍需排隊，但周期有所縮短，“目前提前還款可線上申請，預計7月申請，1個月之內可以辦理扣款”。建設銀行北京某房貸部門人士介紹，辦理提前還款40萬元以內可以線上手機銀行預約辦理，40萬元以上只能在柜臺辦理，提前還款現在預約，預計9月才能辦理，一方面此前提前還款的人較多，另一方面資金也需要調動安排。

“存量房貸利率下調一定程度能減少提前還貸現象”，明明認為，除此以外，考慮到居民風險偏好回升、資本市場表現逐步回暖、消費持續復蘇，提前還貸的現象即便排除存量貸款利率下調的因素也將逐步減少。

客戶與利潤之間的博弈

存量房貸利率是否下調對于銀行而言是一場留住優質客戶與利潤收益之間的博弈，無論是降低存量房貸利率抑或是提前還款都關乎商業銀行的收益。

一位股份制銀行內部人士透露，很多銀行對提前還款行為進行了一定控制，如嚴格按照約定在合同期限(如30個工作日)即將到期之時方履行提前還款，甚至超出期限。因為提前還款行為將對銀行完成有關貸款指標和利潤指標造成一定影響。

降低存量房貸利率亦是如此。明明表示，商業銀行與借款人自主協商變更合同約定或者以新發放貸款置換存量貸款，有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸等問題，同時，居民消費金融支出下降可以部分增加社會消費支出，從需求端拉動經濟增長。但同時這一調整可能給銀行帶來的經營壓力，尤其是在銀行凈息差持續下行的背景下，存量貸款利率下調會進一步壓縮盈利空間。

根據中金公司研究部的測算，假設存量按揭利率下調70個基點，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元，節約月供和總還款額約7%;全行業每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費相當于2022年社會消費品零售額的0.7%。而假設100%存量按揭貸款的利率下調70個基點，對銀行凈息差、營業收入、凈利潤影響分別為-9個基點、-4%(年化)、-9%(年化)。2022年全行業、國有大行、股份行、區域行按揭貸款占比分別為21%、28%、17%、13%，存量按揭下調對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區域行影響較小。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也表示，綜合來看，銀行下調存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規模較大的國有銀行，會以社會責任為導向，為了提振消費而降低存量房貸利率。

不過，業內人士認為，降低存量房貸利率一定程度上能減少提前還貸現象，從而降低對銀行收益的影響。中金公司研究部指出，綜合來看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風險、穩定銀行資產負債表。假設居民由于存量按揭利率下調選擇不提前還貸，對銀行凈息差、營業收入、凈利潤的正貢獻分別為+2個基點、+1%、+2%，可對沖部分存量按揭降息的影響。

“降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當下痛苦但長遠有利的選擇。可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。”招聯首席研究員董希淼認為。

明明則建議，銀行可以對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優惠門檻，從存量房貸數目、個人征信情況等角度確定優惠政策的受用群體。
文章來源：北京商報網