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近日，央行首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整直接表態(tài)，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

7月14日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾提到，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

存量房貸利率是否將調(diào)整?南都·灣財(cái)社記者走訪多家銀行了解到，目前受訪銀行均表示暫未收到關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的通知。有銀行工作人員表示，目前仍按照原有簽訂合同的利率來(lái)執(zhí)行還貸政策。

分析人士認(rèn)為，本輪存量房貸利率調(diào)降更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)，或從中小銀行開(kāi)始，逐步擴(kuò)散到大型國(guó)有銀行。

多家銀行表示，如有進(jìn)展會(huì)及時(shí)公布

7月18日，南都·灣財(cái)社記者針對(duì)存量房貸利率調(diào)整一事致電咨詢了工行、農(nóng)行、中行、建行、招商銀行、民生銀行等多家銀行機(jī)構(gòu)的客服工作人員。各銀行客服表示，目前暫未接到相關(guān)通知。

“工行有關(guān)注到市場(chǎng)有關(guān)存量住房房貸利率調(diào)整的情況，但目前暫時(shí)還未接到有關(guān)部門(mén)的正式通知，工行正在積極與監(jiān)管部門(mén)做好溝通對(duì)接，可以關(guān)注工商銀行官網(wǎng)或公眾號(hào)，也可以定期咨詢貸款網(wǎng)點(diǎn)來(lái)獲取最新的政策信息。”工行客服工作人員表示。

農(nóng)行客服也表示，該行已經(jīng)關(guān)注到相關(guān)報(bào)道，但目前暫未收到有關(guān)存量房貸利率調(diào)整的政策文件，后續(xù)該行將會(huì)持續(xù)關(guān)注相關(guān)要求，做好金融服務(wù)，請(qǐng)耐心等待。

中行客服稱，目前暫未接到相關(guān)通知，如果后續(xù)有調(diào)整的話，該行會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布公告。

建行客服稱，已經(jīng)關(guān)注到相關(guān)新聞報(bào)道，目前未收到相關(guān)部門(mén)的正式通知，后續(xù)有最新進(jìn)展的話，該行將會(huì)第一時(shí)間貫徹落實(shí)。

另外，招商銀行客服亦表示，目前暫時(shí)沒(méi)有接到具體通知，政策明確落地的話該行會(huì)嚴(yán)格按照相關(guān)要求執(zhí)行。

民生銀行客服則告訴記者，該行暫時(shí)還沒(méi)有接到正式通知，目前仍按照原有簽訂合同的利率來(lái)執(zhí)行還貸政策。

記者走訪多家銀行，提前還貸壓力緩解

在過(guò)去較長(zhǎng)的一段時(shí)間中，個(gè)人住房貸款提前還款偏多。從全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心披露的RMBS條件早嘗率指數(shù)來(lái)看，該指標(biāo)數(shù)值在今年5月下旬到6月中旬一度達(dá)到0.2150的峰值，表明居民提前還貸的意愿依然較高。

據(jù)了解，6月下旬，一年期和五年期LPR分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，衡量居民提前還貸的RMBS早償率從高位回落，但依然是2020年以來(lái)的最高水平，表明居民提前還貸的意愿在6月降息后略有緩解。

伴隨上半年各類利好房貸市場(chǎng)信息出現(xiàn)，如今半年已過(guò)，提前還貸情況如何?近日，南都·灣財(cái)社記者走訪廣州多家銀行了解到，部分銀行當(dāng)前提前還貸申請(qǐng)量較年初已經(jīng)有所回落，但仍需一定等待時(shí)間。

“從客戶來(lái)網(wǎng)點(diǎn)提起申請(qǐng)到還款，大概兩個(gè)月以內(nèi)可以完成。”工商銀行廣州某支行工作人員告訴南都·灣財(cái)社記者，目前提前還款申請(qǐng)量與年初相比減少了一半。

建設(shè)銀行廣州某支行客戶經(jīng)理表示，借款人申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸后需要等待60天左右。農(nóng)業(yè)銀行工作人員稱，提前還貸排隊(duì)需要1個(gè)月左右。招商銀行則表示，提前還貸需要等待30-35天左右。

“提前還款潮發(fā)生的原因之一是部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大。”招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，應(yīng)采取措施階段性降低部分存量房貸利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。

中泰證券分析師戴志鋒也表示，調(diào)整存量房貸利率目的之一為銀行緩解提前還款壓力提供可行路徑。

存量房貸利率調(diào)整的可能路徑，專家：預(yù)計(jì)分階梯差異化下調(diào)

對(duì)于存量房貸利率該如何調(diào)整，鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

上述表態(tài)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)降低存量房貸利率的預(yù)期。申萬(wàn)宏源表示，本次發(fā)布會(huì)可見(jiàn)，央行對(duì)降低存量房貸利率、或新發(fā)貸款置換存量貸持開(kāi)放態(tài)度。但影響存量房貸利率能否下調(diào)的因素在于銀行凈息差較低、而居民貸款又是主要利潤(rùn)來(lái)源。考慮銀行和居民之間的博弈，調(diào)整的時(shí)間或會(huì)拉長(zhǎng)，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率確定調(diào)整后，商業(yè)銀行的凈息差修復(fù)仍需有賴于負(fù)債端成本的下降，降準(zhǔn)仍是較優(yōu)選擇，本次會(huì)議央行也傳達(dá)出這一信號(hào)。

但有分析人士持有不同的觀點(diǎn)。華鑫證券分析師楊芹芹稱，央行首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整直接表態(tài)，旨在緩解當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)探底、居民和銀行面臨資產(chǎn)負(fù)債表收縮的困境。

她預(yù)計(jì)，本輪存量房貸利率調(diào)降應(yīng)該不會(huì)像2008年那樣一刀切，更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)，還是從中小銀行開(kāi)始，逐步擴(kuò)散到大型國(guó)有銀行。

“存量房貸全面下調(diào)的可能性較低。”戴志鋒表示，目前住房貸款規(guī)模體量與2008年差距大，國(guó)內(nèi)住房貸款規(guī)模近40萬(wàn)億，是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)定的基本盤(pán)。同時(shí)，“因城施策”實(shí)施多年，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。

董希淼則認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整有變更合同條款(直接降)、貸款以新?lián)Q舊(間接降)兩種做法。他建議，通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則，由各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

對(duì)銀行影響有限有利于減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)

若存量房貸利率下調(diào)，對(duì)于購(gòu)房者和銀行來(lái)說(shuō)有何影響?

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，存量房貸利率的下降將降低他們的貸款成本，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性，也將刺激購(gòu)房需求，促進(jìn)樓市的活躍。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，存量房貸利率的下降可能會(huì)減少他們的貸款利潤(rùn)，但同時(shí)也會(huì)增加貸款申請(qǐng)和業(yè)務(wù)量，帶來(lái)更多的客戶和收入。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受南都·灣財(cái)社記者采訪時(shí)表示。

“降低部分存量房貸利率，具有一箭三雕的作用。”董希淼表示，一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。二是有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

不過(guò)，部分業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)或?qū)⒙涞貙?duì)銀行影響有限。開(kāi)源證券分析師劉呈祥表示，存量房貸利率調(diào)降，對(duì)銀行息差和營(yíng)收的拖累較為有限。

國(guó)盛證券在研報(bào)中指出，測(cè)算本次下調(diào)對(duì)銀行息差及收入影響相對(duì)較小。若假設(shè)2022年末各家銀行存量房貸中執(zhí)行利率在LPR之上的占比在50%，這部分貸款利率調(diào)降60bps，對(duì)上市銀行息差影響在-4.6bps左右，對(duì)營(yíng)業(yè)收入影響約-1.8%。個(gè)股中按揭占比較低的銀行影響較小。

文章來(lái)源：南方都市報(bào)

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者王蕾娜