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日前，國家統計局公布了11月份 70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，當前樓市仍然處在筑底階段，一線城市相對波動較大，尤其是二手市場出現較為明顯的以價換量行情。對此，業內人士表示要重點關注一二手之間能否形成相互支撐的良性反饋。與此同時，京滬兩城迎來調整普宅標準、優化信貸政策等新規，從首個周末市場反響來看，上海二手成交有明顯上漲，北京則主要體現為咨詢的增加。至此，除限購之外一線城市政策基本到位，預計將對市場情緒帶來正面引導。

分化持續 京滬表現較優

從環比看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.1%、0.9%和0.8%，上海環比上漲0.6%。從同比看，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中，北京和上海同比分別上漲1.9%和4.7%，廣州和深圳同比分別下降2.4%和3.1%。

可見，一線城市的分化態勢仍在持續，京滬表現相對優于廣深。二線城市的新建商品住宅銷售價格則環比下降0.3%，同比上漲0.2%。

二手房方面，各線城市價格均呈現下降，尤其是一線城市的調整幅度較為明顯。數據顯示，北上廣深四城二手住宅銷售價格環比下降1.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。而二、三線城市這一數據則表現為環比下降0.7%和0.8%。同期同比數據趨勢較為相似，一線城市二手住宅銷售價格同比下降2.9%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳同比分別下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降3.6%和3.9%。

二手“以價換量”行情明顯

其中，二手房市場情況尤為引人關注。日前，在2023-2024中國經濟年會上，住房和城鄉建設部黨組成員、副部長董建國公開表示：今年1到11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量。

從各大城市的交易數據來看，在價格小幅調整的同時，出現了較為明顯的二手房交易量上升行情。中指院數據顯示，11月北京二手住宅成交量超1.25萬套，環比增長17.8;上海則回升至1.37萬套左右，環比小幅增長6.8%;廣州成交套數超8600套，環比增長37.4%;深圳成交套數超3100套，環比增長12.9%。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受廣州日報記者采訪時表示，重點城市二手房“以價換量”行情背后有多重原因。“大城市累積了相對較多的多套房產持有者，其中一部份是樓齡較長的低價房源，使得當前掛牌量壓力較大從而帶來價格調整。”李宇嘉表示，這正好迎合了市場上基數較大的剛需群體，從而帶動了交易量上升。李宇嘉還指出，行業風險的顧慮、一手房相對價格較高等因素也使得部分置業者轉向了二手市場。

“與此同時，我們需要重點關注的是‘以價換量’行情的演繹，避免一二手之間的競爭形成負向反饋。”李宇嘉指出，近期多個城市出臺政策，正是為了促進二手房流轉，降低購房門檻，讓更多的有購買力的人群入市從而穩定市場預期。

一線城市政策基本到位 調整到尾部階段

值得注意的是，近日的房地產市場再次迎來政策“暖風”。繼此前廣州、深圳分別出臺降低首付比例、優化普宅認定標準等政策后，12月14日，北京和上海先后優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限，北京也同步延長了貸款時間。

從首個周末的政策效果來看，上海市房地產交易中心網站數據顯示新政實施首日(12月15日)上海二手房成交達662套，超過11月日均水平40%;而北京或因天氣嚴寒，主要表現為咨詢量的增加。根據當地媒體報道，京滬均現存量客戶新政出臺當天簽約的個案。

對于政策的后續效果，中指研究院分析指出，本次京滬政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發力，除了限購政策外，政策基本一步到位，對京滬房地產市場，乃至全國市場情緒均將帶來積極引導。

針對行業當前所處的狀況，廣發首席經濟學家郭磊昨日在“Alpha峰會”上表示，房地產調整幅度已經調整到尾部階段，11月份的新開工環比已經處于季節性偏上限位置，銷售也已經漸趨穩定，拖累中國經濟的最大負面因素應該很快就會緩解。

文/廣州日報·新花城記者:龍樂樂